AKİTSİZ İŞLEMLER
İFRAZ (AYIRMA) İŞLEMİ:
İfraz, tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsele ayrılmasıdır. Taşınmazların ifrazı, değer artırımı düşüncesi, ayrılan parçaların daha kolay satımı, daha çok da imar planlarının uygulanması nedeni ile yapılır. İfraz işlemi aşağıdaki safhalardan oluşmaktadır:
-
Serbest mühendislerce düzenlenmiş krokili beyannamenin kadastro müdürlüğüne ibrazı,
-
Kadastro müdürlüğünce krokili beyannamenin uygunluğunun kontrolü ve onaylanması,
-
İşlemin belediye encümeni veya il idare kurullarında tasdiki,
-
Kadastro müdürlüğünce evrakın tapu müdürlüğüne sevki,
-
Tapu sicil müdürlüğünce tapu harçlarının tahsili ve tescili.
İfrazın Mahkeme Kararı ile Yapılması: Taşınmazların ifrazı mahkeme kararı ile de yapılabilmektedir. Bu husus genellikle ortaklığın giderilmesi davalarında görülmektedir. İşlemin yapılabilmesi için kesinleşmiş mahkeme kararının ve mahkemece tasdikli ifraz krokisinin ibrazı gereklidir.
İmar Mevzuatı Açısından İfraz İşlemi: İmar düzeni gereği yapılan ifraz ve tevhitlerle, parselasyon planlarının tescili uygulamada geniş bir yer tutmaktadır.
-
Belediye ve mücavir alanlar içerisinde ve dışında imar planı olan yerlerde ifrazı: İmar planına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi genel hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan taşınmazların, bu kısımlarının ifrazına izin verilmemektedir.
İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifrazların bu plana uygun olması gerekir. İmar planında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlik ve büyüklükleri yönetmeliklerce belirlenen esaslara göre yapılmaktadır.
b- Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışındaki, yerleşme alanı dışında kalan (iskan dışı) alanlarda ifraz: İmar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel 5000 metrekareden düşük olamaz.
NOT:bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan veya var olan bir yola yapılan ifrazlardan sonra en az 25 metre ephesi bulunmalıdır.
c-İmar Parselasyon Planlarının Tescili:
İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içerisinde belediye, dışında ise il idare kurulunca onaylanarak kesinleşmesinden sonra tapu sicil müdürlüğüne gönderildiğinde, malikin veya üzerindeki hak sahiplerinin rızası aranılmaksızın müdürlükçe resen kütüğü tescil edilmektedir. Taşınmazların tedbir veya hacizli olması yapılacak tescile engel değildir.
İşlemin Mali Yönü:İfraz işleminin teknik yönü serbest harita mühendisliklerince yapılır. Kadastro müdürlüğünce kontrolü yapıldığından, kontrol hizmeti için tarifede belirtilen miktarda ücret tahsil edilmektedir. Ayrıca döner sermaye bedeli tahsil edilecektir.
Tapu Harcı: İfraz edilecek taşınmazları emlak vergisi beyan değerinden az olmamak üzere ilgilisince bildirilen değer üzerinden %0.6 tapu harcı tahsil edilir.
TEVHİD BİRLEŞTİRME) İŞLEMİ:
Tevhid, tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın birleştirilerek bir parsel haline getirilmesidir. İmar planı uygulaması, taşınmazın değerinin arttırılması, inşaat yapımına uygun hale getirme, tarımsal amaçlar gbi çeşitli nedenlere dayalı olarak yapılmaktadır.
Aynı veya farklı kişilere ait taşınmazların tevhidi mümkündür. Tevhid edilen taşınmazların,birleşebilir yani birbirine bitişik olması gerekir. Birleşecek taşınmazlar üzerine tasarrufu kısıtlayıcı hakların bulunması halinde (ipotek, irtifak hakkı haciz vb.) hak sahiplerinin işleme rıza göstermeleri gerekir.
Tevid için aşağıdaki yollar izlenir:
-
İşlem için kadastro müdürlüğüne müracaat
-
Müdürlükçe birleşik tasarımın hazırlanması
-
Belediye encümeni veya il idare kurunca değişiklik tasarımının uygulanması
-
Kadastro genel müdürlüğünce tapu harçlarının tahsili ve tapu kütüğü tescil
-
Tapu sicil müdürlüğünce tapu harçlarını tahsili ve tapu kütüğüne tescil
İşlemin mali yönü: Tevhid edilecek taşınmazları her birisi için, emlak vergisi değerlerinden az olmamak üzere bildirilen değerleri üzerinde &0.6 tapu harcı tahsil edilir. Ayrıca kadastro müdürlüklerince hizmet bedeli olarak matbu ücret tahsil edilmektedir.
CİNS TASHİHİ:
Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın niteliğinin değiştirilerek bir başka nitelikte tapu kütüğüne tescil edilmesidir.
İşlemi: Uygulamada sıkça karşılaşılan cins tashihi işlemleri, arsa veya araziler üzerine yeni bine bina edilmesi veya edilmemesi mevcut binanın yıkılarak arsa haline dönüştürülmesi şeklinde görülmektedir.
-
Arsa veya Araziler Üzerine Yeni Bina İnşa Edilmesi:Bu halde cins tashihi için, ilgili kadastro müdürlüğü veya şefliğine müracaatta bulunulur. Kadastro müdürlüğü veya şefliklerce önce tescil istem belgesi düzenlenerek ilgilinin beyanı alınır ve mahalline gidilmek sureti ile krokili beyanname tanzim edilir. Tamamlanan işlem tapu sicil müdürlüğüne havale edilir. İşlem tapu sicil müdürlüğünde kütüğe tescil edilmek suretiyle yerine getirilir.
Kat irtifakı taşınmazların kat mülkiyetine çevrilmesinde yapılacak cins tashihi için herhangi bir kat maliki veya apartman yöneticisinin müracaatı yeterli olmaktadır.
Mevcut binanın yıkılarak yeni bina inşa edilmesi halinde: Bu halde, önce tapu kütüğünde taşınmazın niteliğinin arsa olarak tashihi söz konusudur. Kadastro müdürlüğü veya şefliğince binayı gösterir krokili beyanname tanzimi gerekir. Bu durumda, taşınmazın niteliği önce arsaya dönüştürülmeden, bunun için gerekli tapu harcı tahsil edilmeden taşınmazın cinsinin doğrudan bina olarak tashih edilmeyeceği yorumu vardır.
-
Mevcut Binanın Yıkılarak Arsaya Dönüştürülmesi:Cins tashihi için ilgililer, kadastro müdürlüğü veya şefliklerine müracaat etmekte, fakat ölçü için zorunlu olmadıkça teknik elemanlarca yerine getirilmektedir.
İşlemin Mali Yönü: Tahsil edilecek tapu harcı, daha kolay anlaşılması amacı ile aşağıda maddeler halinde sunulmuştur:
-
01.01.1983 tarihinden önce yapılan binaların cins tashihinde inşaat nedeni ile emlak alım vergisinin ödenmiş ve iskan raporunun alınmış olması halinde ayrıca tapu harcı tahsil edilmektedir.
-
01.01.1983 tarihinden sonra yapılan binaların cins tashihlerinde bina değeri üzerinde %36 tapu harcı, ilgili vergi dairesince tahsil edilir. Bu tarihten sonra yapılan binaların tahsis işleminde, söz konusu harç kesilmez.
-
01.01.1986 tarihinden önce yapılan binaların cins tashihi 31.12.187 tarihine kadar yatırılmadığı takdirde söz konusu harçlar %0.50 fazlası ile tahsil edilecektir.
-
Yukarıda belirtilen haller dışında tapu sicilinde yapılacak her türlü cins ve kayıt tashihine ilgilisince bildirilecek emlak vergisi beyan değeri üzerinden %0.6 tapu harcı tahsil edilir.
-
Döner sermaye bedeli tahsil edilir.
KAMULAŞTIRMA
Kamulaştırmanın bir amacı olması gereklidir. Kamulaştırma yapacak olan kişiler özel ve tüzel kişiler olabileceği gibi bunlar Y.Ö.K, TRT olabiliyor. Kamulaştırma kendisini Anayasa’nın 46. Maddesinden alır.
Anayasa madde 46:
‘Devlet ve kamu tüzel kileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetki verir. Kamulaştırma bedelinin hesaplanma tarz ve usulleri, kanunla belirlenir. Kanun, kamulaştırma bedelinin tespitinde; vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, taşınmaz malların birim fiyatlarını ve yapı maliyet hesaplarını ve diğer objektif ölçüleri dikkate alır. Bu bedel ile vergi beyanındaki kıymet arasındaki farkın nasıl vergilendirileceği kanuna gösterilir. Kamulaştırma bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süreci 5 yılı aşamaz; bu taksitlerde taksitler eşit olarak ödenirse peşin ödenmeyen kısım, devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddine bağlanır.
Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli peşin ödenir.
Anayasa’nın 46. maddesi, kanuna atıfta bulunuyor. Daha önce 66830 sayılı kamulaştırma yasası 1983’e kadar uygulandı. Fakat yasadaki bazı eksiklikler tespit edilerek 4.11.1983 tarihinde kabul edilen 2942 sayılı kamulaştırma yasası çıkarılmıştır. Yasanın dayandığı temek kaynak ise Anayasa’dır. Kamulaştırma kanunu 41 maddeden oluşur, diğer maddeler ise geçici maddelerdir.
Madde 1: Amaç ve Kapsam
Madde 2: Kanunun uygulanmasındaki idare
Madde 3:Kamulaştırmanın Şartları vardır. Kamulaştırmanın yapılabilmesi için anayasa 46’dasayılan kamu kurum ve kuruluşları kamulaştırma yapma yetkisine sahiptirler. Bunların dışındakiler kamulaştırma yapamaz.
Madde 4: İrtifak hakkı ile ilgilidir. Bir taşınmaz malın kamulaştırılması yerine o taşınmaz malın derinliğine, üst kısımda, hem de zemin altında belli bir derinlik belirtmek zorunluluğu vardır.
Madde 5: kamu yararı verecek merciler:
-
Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri;
a.1. 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
a.2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
a.3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
a.4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
a.5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
a.6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
a.7. Üniversite, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
a.8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
a.9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
a.10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
a.11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı
-
Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
-
Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.
Madde 6: Onay Mercii
Kamulaştırmanın yapılabilmesi için kamu yararı kararının alınması gereklidir. Kamu yararı kararı alınmaz, fakat ilgili yerde o işe yönelik daha önceden belirlenmiş imar planları varsa bu sefer kamu yararı kararı alınması yerine imar planlarına dayanarak sadece kamulaştırma işlemine başlama kararıdır. İmar planı kapsamı dışındaysa yapılacak olan hizmetler, kamu yararı kararı; imar planı dahiline ise ve imar planında o işe yönelik ayrılış ve özel kişiler adına tescilliyse imar planına dayanılarak bu yerleri de kamulaştırma yapılabilir.
Madde 7: Kamulaştırmadan önce yapılacak işlemler ve idari şerh
Kamulaştırma yapan idare önce o malın sınırlarını belirleyen yani kadastro paftasını almak gerekir. Amacı ne ise o taşınmazın bir kısmını veya tamamını ise ona göre planı hazırlar. Kamulaştırmanın başlaması için kamu yararına bir işlemin başlaması gerekir. Daha sonra ilk iş olarak sınırlarının belirlenmesi, kadastrodan alınacak paftalar. Arsanın sınırlarını, yüzölçümünü ve cinsini ölçekli planı yapılır ve yaptırılır. Ardından taşınmazın sahiplerini, tapu aydı yoksa bunların zilyetlerini ya da bunların adreslerini, tapu, vergi, nüfus kayıtları veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak sureti ile tespit ettirilir. İlgili vergi dairesinin isteği üzerine vergi dairesinden adres istenir ve vergi beyanları alınır. Bunlar kamulaştırmayı yapan idare bakımından toplanması gereken dökümanlardır. Kamulaştırma yapan idarenin yaptıkları; önce o yerin kadastro paftası alınır. Kadastro paftasına dayalı olarak, pafta, ada ve parsel numaralarından, tapu sicil müdürlüklerinden o kişilerin isimlerini hisse oranlarını m2’leri alınır ve beyanlar hanesine ne varsa, daha önce o yerde bir başka kurum tarafından yapılan kamulaştırma olabilir, haciz olabilir. Beyanlar hanesi aynen alınan kayıtlar üzerine işlenir. Daha sonra o taşınmaz malın aprikleri alınır. Daha sonra plan oluşturulur.
Madde 8: Satın Alma Usulü
Kamulaştırma yapacak olan idare, kıymet takdir komisyonunu araziye çıkartmadan önce ilgili kişiyi bulur. İdare kendi bünyesinde bir satın alma komisyonu kurarak, o kişilerle pazarlık suretiyle taşınmazı satın alabilir. Bu durumda o kişilerin taşınmazla ilgili dava hakları artık kalmaz. Bedel arttırma davası ve kamulaştırmayı iptal diye iki türlü dava hakkı vardır.
Madde 9: Kadastro Görmemiş Yerlerde Tespit İşlemi
Kadastro görmeyen yerlerde, idare kendisi veya bu amaçla ihale etmişse ihaleyi almış kişi ilgili yerde 2 asil, 2 yedek bilirkişi seçtirir ve bunlara sulh hukuk mahkemesinde eminleri yatırılır. Muhtar ve 2 az ile beraber zilyetlik belgesi tutturulur. Bu belge aha sonra 19. maddeye göre mahkeme tarafından tescil edilir.
Madde 10: kıymet takdir komisyonları
Kıymet takdir komisyonları il ve ilçe olmak üzere ikiye ayrılır.
-
İl Takdir Komisyonu:
a.1. İl idare kurulunca defterdarlık memurlarından, resmi kuruluşların ziraat mühendislerinden, yoksa ziraat teknisyenlerinden, o ildeki fen adamları arasından bir asıl ve bir yedek olmak üzere üç asıl ve üç yedek üye,
a.2. İl belediye encümenince taşınmaz mal sahipleri arasından iki asıl ve iki yedek üye, (belediyeden gelen kişilerin, kesinlikle o beldede üzerlerine tapulu gayrimenkullerin bulunması lazım. Bunun eksikliği kamulaştırmayı bozma nedenidir)
b. İlçe Kıymet Takdir Komisyonu
b.1. İlçe idare kurulunca mal memurlarından, resmi kuruluşların ziraat mühendislerinden, yoksa ziraat teknisyenlerinden ilçedeki fen adamları temin edilmemesi halinde o ilçendin bağlı oluğu ildeki fen adamları arasından bir asıl ve bir yedek olmak üzere üç asıl ve üç yedek üye,
b.2. ilçe belediye encümenince taşınmaz mal sahipleri arasından iki asıl ve ki yedek üye olmak üzere seçilir
Yalnız son nüfus sayımına göre 100.000’ni geçen şehirler için kesinlikle ziraat mühendisi yerine bayındırlık bakanlığı elemanı üye olur. Komisyon 5 kişiden oluşur ve eksiksiz toplanması gerekir. Asıl üye yoksa yedek üye görev yapar. Seçilen komisyon üyelerine en yakın sulh hukuk mahkemesinde ocak ayının ilk haftasında yemin ettirilir. Yemin ettirilmeden komisyon görev yapamaz. Komisyon toplanıp kendi arasından başkanını seçer. Komisyonda kararları çoğunluk verir. Azınlıkta kalan üye, karara katılmama nedenleri yazıp imzalamak zorundadır.
Kamulaştırılan taşınmaz malın sahipleri, bunların usul ve füru, karı koca veya 3. derecede dahil kan ve sıhri hısımları komisyonlara katılamaz veya görüş bildiremez. Bu üyelerin yerine yedek üyeler görev yapar.
Madde 11: Kıymet Takdiri Esasları
Burada bir taşınmazın değerlendirilmesine ölçüt olan kıstaslar vardır. İdare, kamulaştırma bedelinin tespit edileceği günün tayin ve ilgililere doğrudan veya ilan yoluyla tebliğinden hangisinin kolaylık ve çabukluk sağlayacağını tekdir ederek bildirir. İlgililer, kıymet takdir komisyonunu ve kamulaştırılacak taşınmazın sahipleridir. Burada bunu muhtarlıkta, belediyede, yöredeki gazete ilanıyla da yaptırılabilir. Kıymet takdir komisyonu, belirtilen günde kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere giderek, hazır bulunan ilgilileri e inledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
-
Cin ve nevini
-
Yüzölçümünü
-
Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
-
Varsa vergi beyanını
-
Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
-
Arazilerde taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tariindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri,
-
Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlarına göre satış değerini,
-
Yapılarda, kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları, yapı maliyet hesalarını ve yıpranma payını,
-
Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçütleri
Esas tutarak düzenleyeceği bütün unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle gerekçeli bir derlendirme raporuna dayalı olarak kamulaştırma bedelini takdir eder. Kararı çoğunluk alır. Azınlık gerekçesini belirterek raporunu verir. Kamulaştırma bedelinin takdirinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı diğer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şeklerine göre getireceği kar, kıymet takdirinde dikkate alınmaz. O günkü objektif değer neyse, ona göre takdir edilir. Kıymet takdir komisyonu raporu tespit tarihinden itibaren 15 gün içerisinde idareye verilir. İşin niteliğinin zorunlu kıldığı hallerde bu süre 3 ayı geçemez.
Madde 12: Kısmen Kamulaştırma
Bir yol güzergahında, daha önce mevcut bir yola cepheli bir arazi ya da parelim vardır. O parsel kamulaştırılıyor. Fakat o parselin arkasında, hiç yola cepheli olmayan bir taşınmaz kendisi bir anda rantı yükselmiş olarak görülüyor. O taşınmaz malın aksi de olabilir. Önceki taşınmaz maldan kamulaştırma yapılıyor. Arta kalan kısmı gerçekten kullanılmaz halde ve amacına uygun ayrılmıştır. İmar planına göre ya da belirlenmiş konumu, o kamulaştırma nedeniyle daha sonraki safhada işe yaramaz hale gelir. Komisyona burada yetki verilmiştir. Kısmen kamulaştırmada, kamulaştırma yapılan taşınmaz maldan arta kalan kısımda, kamulaştırma nedeniyle bir değer artışı varsa bu, kamulaştırma bedelinden düşürülebilir. Fakat bu hiçbir zaman kamulaştırma bedelinin %50’sini geçemez. Aksi olarak şayet arta kalan parselde kamulaştırma nedeniyle bir değer düşüklüğü olmuşsa bu değer düşüklüğü hesap edilir v kamulaştırma bedeline ilave edilir. Arta kalan kısmın değerinde artış ya da azalma olduğunun irdelenmesi gerekir. Mal sahibi ya da onun yetki verdiği kişilerin, böyle kamulaştırmalarda komisyonu ikaz etme sorumluluğu vardır. Her iki durumda da bu artık veya eksilme, kamulaştırma bedelinin %50’sinden eksik olamaz.
Bu kısmı, kamulaştırılan taşınmazdan artan kısmı, yararlanmaya elverişli bir durumda değilse, kamulaştırma işlemine idari yargıda dava açılmayan hallerde, mal sahibinin en geç kamulaştırma kararını tebliğinden itibaren 30 gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmına kamulaştırılması zorunludur.
Madde 36: Kamulaştırmadan Sonra Alınan Tapu Kaydının İptali
Örneğin zilyetlikte bir kamulaştırma yapılıyor ve kadastro yok. Daha sonra kadastro birlikteleri geliyor ve orada kadastro paftalarını çıkartıyor. Kamulaştırmadan sonra alına tapuların bu şekilde iptali söz konusudur. İdare kamulaştırmayı yapmıştır. 1 yıl içerisinde kişiye 13. maddeye göre tebligat yapmazsa, yani parasını bankaya bloke etmez, kişiye tebligat yapmazsa vatandaşın, o yer için yeniden dava açıp o yetin bedelinin tespitini istemesi gerekir.
Mal sahibinin geri alabilmesi için, kamulaştırma kesinleştikten sonra 5 yıl bitiminde mal sahibinin geri alması başlar. Bir de trampa yoluyla kamulaştırma vardır. Yani kişinin yerini idare kamulaştıracaktır. Fakat idarenin de elinde o amaçlı, kullanmadığı bir yeri vardır. Ona trampa yapabilir.
Madde 26: Trampa Yolu İle Kamulaştırma
İdarenin başka bir yeri vardır. Kamulaştıracak olduğu yerle ona karşılık bu yeri trampa yaparak kamulaştırma yapabilir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın bedeli, idarenin ihale komisyonunca, yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin %20’sini aşamaz.
Madde 27: Acele Kamulaştırma
3634 sayılı Milli Mükellefiyeti Kanunu’nda yani olağanüstü durumlarda, bu kamulaştırma genelde kamu kurumları tarafından yapılmaz. Sadece Milli Savunma Bakanlığı göz önünde tutularak verilmiş bir karardır.
Madde 28: Bedelsiz Kullanma Yetkisi
Milli savunma inşaat ve tesisatı için gerekli görülen, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerin mülkiyet ve tasarrufunda veya ruhsatname ile intifaları altında bulunmayan kireç, taş ve kum ocaklarını, hiçbir ücrete tabi olmadan kullanmaya Milli Savunma Bakanlığı yetkilidir. Burada ruhsatı bulunmayanlardır. Ruhsatı varsa, özel kişilere verilen ruhsatlarda genelde, kamu kurumlarının malzeme alması kısıtlanmaksızın diye bazı şeyler düşünülebilir. Düşünülmezse bile şayet kamu menfaati önde geliyorsa, o kişilerin ruhsatları iptal edilir. Kamu kurumlarına bu ruhsatlar devredilebilir.
Madde 29: Giderlerin Ödenmesi
Kıymet takdir komisyonlarına, kadastro görmemiş arazide çalışan bilirkişiler ve köy ihtiyar heyetine 5 kişiye idare tarafından tespit edilmek üzere ücretleri ödenir.
Madde 30: Kamu Kurumları Arasında Kamulaştırma
Bir kamu kurumunun elinde bir taşınmaz mal vardır. Diğer kamu kurumuna da yapacağı hizmetler için o arazi gereklidir. Bu durumda ödeyeceği bedeli belirtmek suretiyle o yeri alabilir. Burada kamu yararı aranmaz, sadece idarenin amacı aranır.
Madde 32: Görevli Kişilerin Suçları
Bu kanuna göre görevlendirilenlerden suç işleyenler, devlet memuru gibi cezalandırılırlar. Verilecek cezalar; o suç için muayyen olan cezanın yarısından az olmamak üzere en az iki katına kadar arttırılır.
Madde 33: Cezalar
Fiilleri daha ağır cezayı gerektiren ayrı bir suç teşkil etmediği takdirde, bu kanunun 31. Maddesinde a, e, f ve g bentlerine aykırı hareket edenler, 6 aydan 2 yıla kadar hapis ve 10 bin liradan 100 bin liraya kadar ağır para cezasına çarptırılır. B birimlerde çalışan ister kadastroda, ister tapuda, ister ilgili dairede, ister dışarıdan dava takip eden avukatlar olsun ya da onların vekilleri olsun.
Madde 24: Mal Sahibinin Sağladığı Yararları Geri Alma Hakkı
Mal sahiplerinin 31. Maddedeki yasaklara rağmen avukat veya dava vekilleri veya bu kanuna göre görevlendirilenlere veya 3. Şahıslara verdikleri paraları veya sağladıkları yararlar karşılığını 1 yıl içinde geri alma hakları vardır.
Madde 35: İmar Mevzuatı Uygulanan veya Özel Parselasyon Yapılan Yerler
İmar mevzuatı gereğinde düzenlemeye tabi tutulan parsellerden düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve bunun gibi kamu hizmeti ve tesisleri içi ayrılmış bulunan yerler için eski malikler tarafından mülkiyet iddiasında bulunamaz ve karşılığı istenemez. 3194 sayılı İmar Kanunu 18. Madde şuyulandırılmalıdır. Şuyulandırmaya giren bir arazi topluluğundan, şuyulandırmayı yapan idare belediyeler, %35’i kadar keser. Yol, yeşil alan, park gibi yerleri ayırmak için düzenlemeye giren yerden artış nedeniyle %35’e kadar kesebilir. %35’e kadar kesinti yetmezse, o zaman kamulaştırma yapmak gerekir. Fakat özel parselasyona göre ayrılan yollar yerinde mal sahibinin hiçbir şeyi kalmaz ve dava hakkı olmaz. Kamulaştırma kanunu uyarınca gerekli işlemler tamamlanıp tapuda kayıtlı olanların idare adına intikalleri yapılmasından, tapuda kayıtlı olmayanların tescillerinin sağlanmasından sonra, kamulaştırılan yer için herhangi bir nedenle gerçek ve tüzel kişiler adına tapu tesis edildiği takdirde idarenin isteği üzerine hakim, evrak üzerinde ve gerek gördüğü taktirde mahallinde inceleme yaparak sonraki kaydın iptali hakkında bir karar verir.
Madde 37: Yetkili ve Görevli Mahkeme Yargılama Usulü
Bu kanundan doğan tüm uyuşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görülür. Kamulaştırma kararının iptali için, yazılı bildirimden madde 13’teki tebligattan itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Yetkili idare mahkemesi, kamulaştırmayı yapan idarenin bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. Takdir olunan bedele veya maddi hatalara ilişkin olarak da adli yargıda dava açılır. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir.
Madde 38: Hak Düşürücü Süre
Kamulaştırma yapılmış ancak işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırma hiç yapılmamış iken kamu hizmetine ayrılarak veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmaz malın malik, zilyet veya mirasçıların bu taşınmaz ile ilgili her türlü dava hakkı 20 günü geçmesiyle düşer. Bu süre taşınmaz mala el koyma tarihinden başlar.
Madde 39: Vergilendirme
Emlak vergisi tarhına esas olan en son vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde aradaki fark emlak vergisine tabi tutulur. Bu farka ait vergi, 1319 sayılı emlak vergisi kanununun 31. Maddesinin son fıkra hükmü dikkate alınmak suretiyle kusur cezalı olarak tarh olunur. Emlak vergisi beyannamesinin ek süreye rağmen verilmemiş olması halinde kesinleşen kamulaştırma bedeli beyannamesi verilmemiş dönemlere ait vergi değeri yerine geçer ve vergi ağır kusur cezalı olarak tarh olunur. Ek süreden sonra verilen beyannamelerde gösterilen değerin kesinleşen kamulaştırma bedelinden yüksek olması halinde bu farka ait vergi ve ceza düzeltilemez.
Vasiyet
Vesayet; velisi yaşı küçüklere, medeni kanunda belirtilen sebeplerin varlığı halinde, reşit olan kimselerin temsilini sağlayan, kanuni bir temsil şeklidir. Reşit olan bir kimseye vasi tayini gerektiren haller şunlardır;
-
Akıl hastalığı veya akıl zayıflığı
-
İsraf, kötü hayat sürme, kötü idare, ayyaşlık
-
Bir yıl veya daha çok hürriyeti bağlayıcı bir ceza ile mahkûm olmak
-
İhtiyarlık, tecrübesizlik ve sakatlığı sebebi ile işlerini bizzat görmeme
Vasi tayininde yetkili makam, kendisine vasi tayini yapılacak kişinin ikametgâhının bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Vasi tayini halinde, bu durum ilgili mahkeme veya savcılıkça bildirilmesi üzerine, tapu kütüğü üzerinde gerekli tedbirler alınarak, vesayet altına alınan kişinin taşınmazını tasarruf etmesi önlenir.
Vasi tayini gerektiren sebeplerin ortadan kalkması halinde aşağıdaki belgelerin, tapu sicil müdürlüğüne ibrazı ile tapu kütüğü üzerinde alınmış tedbirler kaldırılabilir:
-
Akıl sağlığı, akıl zayıflığı, israf, ayyaşlık, kötü hayat sürme, kötü irade, ihtiyarlık, sakatlık ve tecrübesizlik sebebiyle vasi tayininde, ilgili mahkemenin kararı,
-
Yaş küçüklüğünde; 18 yaşını doldurması veya evlenme halinde nüfus kaydı, mahkeme kararı ile reşit olma hallerinde ise, buna ilişkin mahkeme kararı,
-
Bir sene veya daha fazla hürriyeti bağlayıcı ceza ile mahkûmiyette, mahkûmiyetin sonra erdiğine dair savcılık yazısı.
Hakimin İznini Gerektiren İşlemler:
Vasi, vesayeti altındaki kişinin taşınmazları üzerinde devir, ayni bir hakkın tesisi ile terkin işlemlerinde sulh hukuk mahkemesinin iznini almalıdır. İzne dair mahkeme kararının işlemden önce tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekir.
Ayrıca, vesayet altındaki kişinin taşınmazının satışı ancak açık arttırma ile sulh hukuk mahkemesince yapılmış ise, buna ilişkin mahkeme kararının ibrazı halinde, işlem için resmi senet tanzim edilmeden, alıcı adına tescil yapılmaktadır.
İradi Temsil (Vekalet)
Vekalet yoluyla temsil, veli, vasi, kayyım, kanuni müşavir gibi kanuni temsilin dışında, kişinin kendi iradesi ile tayin ettiği bir temsil şeklidir.
Müvekkil: Herhangi bir işlem için başka birisine, kendisini temsil hususunda yetki veren kişidir.
Vekaletname: Kişinin yapılmasını istediği işleri ile bu işler için tayin ettiği temsilcisini gösteren resmi belge.
Vekil: Vekaletnamede belirtilen işleri yapmaya, vekaletname veren tarafından yetkili kılınan kimsedir. Vekalet yoluyla temsil sadece gerçek kişiler arasında söz konusu olup tüzel kişiler bunu temsilcileri vasıtasıyla kullanırlar. Tüzel kişiliğin temsilcisi gerçek kişiler olacağından bunların da vekalet yoluyla temsilleri mümkün olmaktadır.
Vekaletname tanzimine yetkili makamlar
-
Noterler
-
Türkiye dışında Türk konsoloslukları
İbraz edilecek vekaletnamelerde aranılacak hususlar:
-
Yetkili makamlarca düzenlenmiş olması
-
Düzenleme şeklinde tanzimi
-
Vekalet verenin fotoğrafının bulunması
-
Kimlik tespitinin, nüfus hüviyet cüzdanı veya pasaporta göre yapılması
-
İşleme yetkinin tam olması
-
Şekli noksanlıkların olmaması, çıkıntı ve düzeltmeler varsa noter imzası ve mührü ile onanması, ayrıca suret vekâletnamelerde, tanzim eden makam tarafından alıkonulan aslının aynı olduğunun belirtilmesi
-
Vekilin, bir başkasını vekil tayini halinde ilk vekâletnamenin ibrazı
-
İşleme konu taşınmaz belirtilmişse, taşınmazın ada, parsel, mahalle, köy gibi bilgilerinin açık ve anlaşılır olması
Vekâletnamede işleme yetki nasıl olmalıdır?
Vekilin kendisine vekâletname veren adına tapu işlemlerini yapabilmesi için, işleme ait yetkilinin vekâletnamede açıkça yer alması gerekir. Satış için verilmiş bir vekâletname ile taksim, taksim için iştirak halinde kayıtlı taşınmazlarda, iştirakçilerin satışı içerir vekâletnamelerinin, ayrıca iştirakin çözülmesi yetkisini içermesi zorunlu değildir.
İştirak halinde kayıtlı taşınmazlarda, iştirakçilerin satışı içerir vekâletnamelerinin, ayrıca iştirakin çözülmesi yetkisini içermesi zorunlu değildir.
Vekâletnamede işleme konu taşınmazın belirtilmesi:
İki şekilde olabilmektedir;
-
Vekaletname veren ‘’T.C hudutları dahilinde’’ veya ‘’………… ili ………. ilçesi …….. köy/mahalledeki’’ taşınmazları satmaya, ipotek etmeye gibi vekile geniş bir yetki verebilir.
-
Mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan bazıları için vekile dar anlamda bir yetki de verebilir.
(Örneğin, …… ili ………. İlçesi …….. köyünde bulunan ……. Parsel sayılı taşınmazı satmaya gibi)
Ayrıca kat mülkiyetine tabi yerlerde, işleme konusu bağımsız bölüm numarasının da vekâletnamede belirtilmesi gerekir.
Vekâletnamenin tanzim tarihi ile taşınmazın edinilme tarihi arasındaki ilişki:
Vekâletname, işleme konu taşınmazın iktisabından önce tanzim edilmişse, vekaletnamede ayrıca belirtilmediği takdirde, vekilin vekaletname verenin bu tarihten sonra edineceği taşınmazlar için işlem yapabilmesi mümkün değildir. Zira vekaletname veren, vekaletnamenin tanzim tarihinde işleme konu taşınmazın maliki değildir. Ancak vekaletnamede ‘’vekaletnamenin verildiği tarihten sonra edinilecek taşınmazlar’’ için vekile yetki verilmişse, vekil buna istinaden, müvekkilin sonradan edindiği taşınmazları için de temsil yetkisini kullanabilecektir.
İş takibi için verilmiş vekaletnameler ile tapu işlemleri yapılabilir mi?
Bir taşınmazın devrini veya üzerine hak tesisini gerektiren tapu işlemlerinde iş takibi için verilmiş vekaletnameler ile vekilin tapu işlerini takip etmesi mümkün olmayıp, uygulama da bu yöndedir. Çünkü ilgililerin bu işlemler için yaptıkları sözlü talepler, tescil veya terkin istem belgelerine geçirilmekte veya doğrudan resmi senet tanzim edilerek işlem yerine getirilmektedir. Bu sebeple vekaletnamelerde bu işlemleri yapmaya özel bir yetki verilmedikçe, genel anlamda iş takibi için verilmiş vekaletnamelerde tapu işlemleri, tapu sicil müdüründen talep edilemez.
Vekaletnamenin şartlı verilmesi:
Vekaletname veren, vekaletnamesinde bazı şartlara yer verebilir. Bu takdirde vekilin, işlemi şarta uygun olarak yerine getirmesi gerekir. Vekaletnamede taşınmazın kime ne kadar bedelle satılacağı belirtilmişse, vekil sadece vekaletnamede belirtilen kişiye, belirtilen bedelle satış yapabilecektir.
Birden fazla kişinin vekil tayini:
Vekaletname ile birden fazla kişi vekil tayin edilebilir. Ancak bu halde vekillerin temsil yetkilerinin birlikte veya ayrı ayrı kullanılacağı hususunun vekaletnamede belirtilmesi gerekir. Bu husus belirtilmemişse, tüm vekillerin birlikte temsile yetkili oldukları anlaşılır.
Vekile vekil:
Vekaletname veren, bir başkasını vekil tayin edebileceği hususunda vekilini yetkilendirmişse, bu takdirde vekil, vereceği bir vekaletname ile bir başkasını vekil tayin edebilecektir. Bu halde ilk vekaletnamedeki yetkilerin dışına çıkılmamış olunmalıdır.
Vekalete konu taşınmazın vekil tarafından satın alınabilmesi:
Aşağıdaki hususların bulunması halinde vekil, vekalete konu taşınmazı satın alabilecektir.
-
Vekilin, bir başkasını vekil tayinine yetkili olması
-
Söz konusu taşınmazın, vekil tarafından satın alınabileceği hususunun vekaletnamede belirtilmesi
Yurtdışından verilmiş vekaletnamelerde uygulanan işlem:
Yurtdışında bulunan Türkler vekaletnamelerini, bulundukları ülkedeki Türk konsoloslukları ile o ülkedeki vekaletname tanzimine yetkili makamlara tanzim ettirilebilmektedir. Yine yabancı uyrukların, vekaletnamelerini bulundukları ülke makamları ile, Türkiye’de iseler noterlere tanzim ettirmeleri mümkündür. Vekaletnamenin yurt dışında Türk konsolosluğunca tanziminden herhangi bir işlem uygulanmamakta, ancak vekaletnamenin yabancı ülke makamlarınca tanzim edilmesinde, bu vekaletnamelerde bazı işlemler tatbik edilmektedir. Bunlar;
-
Vekaletnamede Fransızca ‘’Apostille’’ şerhinin bulunması halinde vekaletname bu haliyle işleme kabul edilmektedir. Söz konusu şerhin olmaması halinde vekaletnamenin o yer Türk Konsolosluğunca onaylanması gerekecektir.
-
Vekaletnamenin Türkçe olmaması halinde Türkiye’de bir noter tarafından (yurtdışında Türk konsolosluğunca) Türkçeye çevrilerek, aslına uygun tercümenin yapıldığının tasdiki.
Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşlarının vekaletnameleri:
Bu ülke vatandaşları Türkiye’de ise vekaletnamelerini notere tanzim edebilirler. Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde iseler bu ülkedeki vekaletname tanzimine yetkili makam tarafından vekaletnamelerinin tanzimi gerekmektedir. Bu takdirde söz konusu vekaletnamelere yukarıdan işlem tatbik edilmekle beraber, bu devlette Türkçe konuşulduğundan, vekaletnamenin tercüme edilmesi de söz konusu olmayacaktır.
Vekaletin Sona Ermesi:
Vekalet; ölüm, ehliyetsizlik, iflas, istifa ve vekilin azli ile sona erer. Ölüm, ehliyetsizlik ve iflas halinde, vekaletnamedeki yetkilerin devam edeceği kararlaştırılmışsa, bu hallerin mevcudiyetini temsil yetkisini kendiliğinden davam ortadan kaldırmayacaktır.
Ölüm halinde, bunun bildirilmesi veya mirasçıların vekili azletmesi gerekir. Vekilin ölü olan müvekkili adına tapuda işlem yapması bunun sonuçları vekilin sorumluluğu dahilindedir.
Ehliyetsizlik ve iflas halinin tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi ve bunun belgelenmesi halinde, vekil temsil yetkisini kullanamaz. Tapu sicil müdürlüklerinde en çok uygulanması görülen sona erme şekli vekilin azlidir.
Vekilin Azli:
Azil ihbarı, herhangi bir şekil şartına tabi değil ise de, tapu sicil müdürlüğüne yapılacak her türlü talep yazılı şekilde olmalıdır.
Azil ihbarlarının tapu sicil müdürlüklerine, dilekçe, mektup, telgraf, noterden verilme azilnameler gibi çeşitli vasıtalarla yapıldığı görülmektedir. Azil ihbarı hangi şekilde yapılırsa yapılsın, mutlaka ilgilisi tarafından yapılmalıdır. Vekilin azline dair yazı, tapu sicil müdürlüğüne ulaştığı anda, bu işler için tutulan aziller siciline kaydı yapılmaktadır. Bu andan itibaren azle konu vekaletname ile vekilin tapu sicil müdürlüğünde herhangi bir işlem yapması söz konusu olmamaktadır.
Ölümden sonra geçerli olmak üzere verilen vekaletnameler:
Vekilin temsil yetkisi, vekalet verenin ölümü ile sona ermektedir. Ancak vekaletnamede bu yetkinin ölümden sonra da geçerli olacağı hususu belirtilmişse, vekaletname verenin ölümü ile temsil yetkisi kendiliğinden sona ermeyip vekil, mirasçılar tarafından azledilmediği sürece söz konusu vekaletname ile tapu işlemlerini yapabilecektir.
