Mevzuatlar

TAPU
  1. Anasayfa
  2. Mevzuatlar
  3. Oku
← Önceki Mevzuat

TAPU

Taşınmazların kayıtlı olduğu sicillerin bütününe tapu adı verilmektedir.

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü; Osmanlı Devleti’nden bu yana devlet bu işi kendi kurumları aracılığıyla yürütür. Dünyanın en eski tapu belgeleri bazıları Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nde saklıdır. Yoklama kayıtları ve fermanlar, Osmanlı’nın kuruluşundan beri tapu kayıtlarına ne ölçüde önem verdiğini gösterir. 

Tapulandırma işlemi daha çok vergilendirme amacı ile yapılmıştır.

Tapu Kadastro Teşkilatı’nın temeli 1863 yılında atılmıştır. Modern anlamda tapu sicilleri bu yıllarda oluşturulmuştur. 1926’da İsviçre’den intibak edilen Medeni Kanun ile Tapu Sicillerinin nasıl tutulacağına ilişkin genel düzenlemeler getirilmiştir. Birçok kanunda da tapu ile ilgili hükümler mevcuttur. Temel kanunlardan bir tanesi Kadastro Kanunu olup, en önemlisi ise Medeni Kanundur. Medeni Kanun’daki düzenlemelerin önemli bir bölümü Eşya Hukuku’na ilişkindir.

Türkiye’de taşınmazlarla ilgili işlemler devlet adına Tapu Kadastro Müdürlüğü’nce yapılır. Müdürlüğün merkezi Ankara’da olup, müdürlük Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlıdır. Bini aşkın tapu müdürlüğü ve 200’ü aşkın kadastro müdürlüğü bulunmaktadır. Kadastro ve tapu sicil müdürlükleri öncelikle muhatap olunacak yerlerdir. Kadastro taşınmazların kaydını ilk yapan birimdir ve daha çok teknik konularda hizmet verirler. Hukuki konularla Tapu Sicil Müdürlükleri ilgilenir. Tapu Sicil Müdürlükleri, ilçe idarelerine bağlıdır. Her ilçenin idari sınırı, bir tapu sicil bölgesi müdürlüğünün bölgesidir. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü yoğunluğa göre bölgelere ayırabilir.

Mal sahibi veya emlakçı tapu kadastroya geldiğinde, işleminin yapılmasına bir engel olup olmadığına bakılır. İşlem yapılamıyorsa, gerekçesi açıklanır. Daha sonra müdür, başvuru fişi olarak adlandırılan belgenin üzerine başvuru tarihini, saatini, başvurunun adını ve hangi taşınmaz için müracaat edildiğini gösterir havaleyi yapar. Eğer bir engel yoksa tapu harcı makbuzu verilir ve sözleşmeye tabi işlem yapılacaksa bir resmi senet tanzim edilir. Bu da hazırlandıktan sonra kontrol için işlem müdürüne gönderilir. Sözleşme taraflara okunduktan sonra iki taraf da rıza gösterirse sözleşme imza altına alınır. İşlem tamamlandıktan sonra yevmiye defterine kaydedilir, kaydın tescili yapılır, daha sonra tapu senedi verilir. Müdür veya görevlendirdiği memurlardan biri tarafından işlem kontrol edilir, daha sonra arşivde bu evrak saklanır.

Mal sahibinin işlemler anında bulunması gereken aşamalar:

1 – Müracaat Aşaması

2 – İmza Aşaması

3 – İşlem Sonucu Gerekli Belgelerin Verilmesi Aşaması

Arşivleme ise tapunun kendi iç işlemidir. Servis memurunun muameleyi hazırlarken vereceği bazı belgeler olabilir. Akitli işlemler; resmi senet adı verilen, tarafların karşılıklı olarak iradelerini bildirerek yaptıkları sözleşmelerdir. Tek taraflı işlemler akitsiz işlemlerdir. Tescil işlem belgesi adı verilen bir belge daha vardır. Bu belge ise resmi senedin fonksiyonunu yerine getirir ve tapu müdürlüğünce düzenlenir. 

Tapu daireleri birçok defter tutar, bu defterlerin bütününe birden tapu sicili denir. Tapu sicili dar anlamda tapu kütüğüdür. Tapu kütüğünde tapulu her taşınmaz kayıtlıdır. Mal sahibinin elinde bulunan tapu belgesinde yazılı bilgilerin aynısı, tapu kütüğünde de kayıtlıdır. Tapu kütüğü mahalle ve köy esasına göre tutulur. Tapu kütüğünü ilk olarak kadastro müdürlükleri oluşturur. Taşınmazların kadastrosu yapılarak tapuya kaydedilir. Kadastro müdürlükleri, bu çalışmalarını bitirdikleri zaman defteri tapu müdürlüklerine devreder.  Tapu müdürlükleri ise bu defterler üzerinden işlem yaparlar. Tapu müdürlüklerinde yevmiye defteri adı verilen, her yılın başından sonuna kadar yapılan işlemlerin kaydedildiği defterler bulunmaktadır. Bu defterlerin önemi ise, bilgilerin bu defterlere kaydedildiği anda hukuki sonuç doğuruyor olmasıdır. İşlem bu deftere kaydedilmediğinde ise sadece işlemi yapan taraflar arasında şahsi bir borç ilişkisi doğurur. Bunun yanında evrakların saklandığı dosyalar vardır. İşlem için getirilen evraklar, bir intikal işlemi yapılıyorsa veraset belgesi, vekaletle bir işlem yapılıyorsa vekaletname veya mahkeme kararıyla bir tescil işlemi yapılacaksa mahkemenin kesinleşmiş kararıdır. Örneğin; tapuda vekaletname ile işlem yapılmak isteniyorsa, usulüne uygun olarak düzenlenmiş olan vekaletname aslının tapuya ibraz edilmesi gerekir. İbraz edilen vekaletname, tapudaki en önemli evraklardan biri kabul edilir ve dosyalarda saklanır. Vekaletname de azil söz konusu olursa bu husus aziller defterine yazılır. Bazı defterlerde söz konusu bölgede kimlerin taşınmazının olduğu yazılıdır. Bu bilgiler şu anda bilgisayar ortamına aktarılmıştır. 

Tapu sicil müdürlüğü işlem yaparken birçok prensibe uygun hareket etmek zorundadır. Örneğin; bir taşınmazla ilgili mülkiyet değişikliği yapılacaksa bu, tapuda tescil edilmediği sürece geçerli değildir. Buna ‘’tescil prensibi’’ adı verilir. 

Taşınmaz, tapuda kimin adına tescil edildiyse malik odur. Bir kimsenin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip olabilmesi için tapu kütüğüne tescili zorunludur. Taşınır, menkul mallarda mülkiyet hakkı genellikle zilyetlik ile tespit edilirken, taşınmazlarda ise bu hak tapuda tescil edilmekle doğar. Tapu dışında yapılan satışlar, tapu siciline intikal etmemiş işlemler geçersizdir. 

Tapu siciliyle ilgili bir diğer prensip ‘’devletin sorumluluğu ilkesi’’dir. Tapu işlemleri devlet eliyle yürütülen hizmetlerdir. Bunun sigortası da devlettir. Devlet, tapuda yapılan tüm işlemlerden sorumludur. Tapuda hatalı bir işlem yapılırsa ve bu hatadan bir zarar doğması durumunda zarar devlet tarafından karşılanır. 

Tapu sicillerinde ‘’aleniyet prensibi’’ söz konusudur. Bu prensibe göre tapu sicilleri alenidir, ilgili olan herkese açıktır. İlgilisi ise maliktir, malikin dışında biri bunu göremez.

← Önceki Mevzuat

Mevzuat Dökümanları

Diğer Mevzuatlar

TÜRKİYE’DE YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNEBİLME ŞARTLA...

EMLAK VERGİSİ BEYANNAMELERİ

BAĞIŞLAMA

KAMULAŞTIRMA

KADASTRO