KAMULAŞTIRMA
Kamulaştırmanın bir amacı olması lazımdır. Kamulaştırma yapacak olan kişiler, özel ve tüzel kişiler olabileceği gibi bunlar Y.Ö.K, TRT olabiliyor. Kamulaştırma kendisinin anayasanın 46. maddesinden alır.
Anayasa Madde 46:
"Devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetki verir. Kamulaştırma bedelinin hesaplanma tarz ve usulleri, kanunla belirlenir. Kanun, kamulaştırma bedelinin tespitinde; vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, taşınmaz malların birim fiyatlarını ve yapı maliyet hesaplarını ve diğer objektif ölçüleri dikkate alır.Bu bedel ile vergi beyanındaki kıymet arasındaki farkın nasıl vergilendireceği kanunla gösterilir.Kamulaştırma bedeli, nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi yeni ormanların yetiştirilmesi kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan topraklarının bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süreci 5 yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenirse peşin ödenmeyen kısım, devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddine bağlanır.
Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli peşin ödenir.
Anayasanın 46. maddesi, kanuna atıfta bulunuyor. Daha önce 6830 sayılı kamulaştırma yasası 1983'e kadar uygulandı. Fakat yasadaki bazı eksiklikler tespit edilerek 4.11.1983 tarihinde kabul edilen 2942 sayılı kamulaştırma yasası çıkartıldı. Yasanın dayandığı temel kaynak ise anayasadır. Kamulaştırma kanunu 41 maddeden oluşur, diğerleri geçici maddelerdir.
Madde 1 : Amaç ve kapsam.
Madde 2 : Kanunun uygulanmasındaki idare.
Madde 3 : Kamulaştırmanın şartları vardır. Kesinlikle kamulaştırmanın yapılabilmesi için anayasa 46'da saydığımız kamu kurum ve kuruluşları kamulaştırma yapma yetkisine sahiptirler. Bunların dışında kamulaştırma yapamaz.
Madde 4 : İrtifak hakkı ile ilgilidir. Bir taşınmaz malın kamulaştırılması yerine o taşınmaz malın derinliğine hem üst kısımda hem de zemin altında belli bir derinlikte belirtmek zorunluluğu vardır.
Madde 5 : Kamu yararı verecek merciler :
- Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri;
a-1) 3. maddenin 2. fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık.
a-2) Köy yararına kamulaştırmada köy ihtiyar kurulu.
a-3) Belediye yararına kamulaştırmada belediye encümeni.
a-4) İl özel idaresi yararına kamulaştırmada belediye encümeni.
a-5) Devlet yararına kamulaştırmada il daimi encümeni.
a-6) Y.Ö.K. yararına kamulaştırmada Y.Ö.K.
a-7) Üniversite, T.R.T., Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmada yönetim kuralları.
a-8) Aynı illere bağlı birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediye yararına kamulaştırmada ilçe idare kurulu.
a-9) Bir il sınırı içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmada il idare kurulu.
a-10) Aynı illere bağlı birden çok kamu tüzel kişileri yararına kamulaştırmada bakanlar kurulu.
a-11)Birden çok il sınırı içindeki devlet yararına kamulaştırmada bakanlar kurulu
- Kamu kurumları yararına kamulaştırmada yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
- Gerçek kişiler yararına kamulaştırmada bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmada ise; yönetim kurullarının veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetime bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.
Madde 6: Onay mercii
Kamulaştırmanın yapılabilmesi için kamu yararı kararının alınması lazımdır. Kamu kararı alınmaz, fakat o ilgili yerde, o işe yönelik daha önceden belirlenmiş imar planları varsa bu sefer kamu yararı kararı alınması yerine imar planlarına dayanarak sadece kamulaştırma işlemine başlama kararıdır. İmar planı kapsamı dışındaysa yapılacak olan hizmetler, kamu yararı kararı; imar planı dahilinde ise ve imar planında o işe yönelik ayrılmış ve özel kişiler adına tescilliyse imar planına dayanılarak bu yerleri de kamulaştırma yapılabilir.
Madde 7: Kamulaştırmadan önce yapılacak işlemler ve idari şerh
Kamulaştırma yapan idare önce o malın sınırlarını belirleyen yani kadastro paftasını alması gerekir. Amacı ne ise o taşınmazın bir kısmını veya tamamını ise ona göre planını hazırlar. Kamulaştırmanın başlaması için kamu yararına bir işlemin başlaması gerekir. Daha sonra ilk iş olarak sınırlarının belirlenmesi, kadastrodan alınacak paftalar. Arsanın sınırlarını, yüzölçümünü ve cinsinin ölçekli planı yapılır veya yaptırılır. Ardından taşınmazın sahiplerini, tapu kaydı yoksa bunların zilyetlerini yada bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirilir. İlgili vergi dairesinin isteği üzerine vergi dairesinden adres istenir ve vergi beyanları alınır. Bunlar kamulaştırmayı yapan idare bakımından toplanması gereken dokümanlardır. Kamulaştırma yapan idarenin yaptıkları; önce o yerin kadastro paftası alınır. Kadastro paftasına dayalı olarak, pafta, ada ve parsel numaralarından, tapu sicil müdürlüklerinden o kişilerin isimlerini, hisse oranlarını, m² ‘leri alınır ve beyanlar hanesinde ne varsa, daha önce o yerde bir başka kurum tarafından yapılmış kamulaştırma olabilir, haciz olabilir. Beyanlar hanesi aynen alınan kayıtlar üzerine işlenir. Daha sonra o taşınmaz malın aprikleri alınır. Daha sonra plan oluşturulur.
Madde 8: Satın alma usulü
Kamulaştırma yapacak idare, kıymet takdir komisyonunu araziye çıkartmadan önce ilgili kişiyi bulur. İdare, kendi bünyesinde bir satın alma komisyonu kurarak, o kişilerle pazarlık suretiyle taşınmazı satın alabilir. Bu durumda, o kişilerin taşınmazla ilgili dava hakları artık kalkmaz. Bedel arttırma davası ve kamulaştırmayı iptal davası diye iki türlü dava hakkı vardır.
Madde 9: Kadastro görmemiş yerlerde tespit işlemi
Kadastro görmeyen yerlerde, idare kendisi veya bu amaçla ihale etmişse ihaleyi almış kişi ilgili yerde 2 asil, 2 yedek bilirkişi seçtirir ve bunlara sulh hukuk mahkemesinde yeminleri yaptırılır. Muhtar ve 2 aza ile beraber zilyetlik belgesi tutulur. Bu belge daha sonra 19. maddeye göre mahkeme tarafından tescil edilir.
Madde 10: Kıymet Takdir Komisyonları
Kıymet takdir komisyonları il ve ilçe olarak 2’ye ayrılır.
- İl Takdir Komisyonu:
- İl idare kurulunca defterdarlık memurlarından, resmi kuruluşların ziraat mühendislerinden, yoksa ziraat teknisyenlerinden, o ildeki fen adamları arasından bir asıl ve bir yedek olmak üç asıl ve üç yedek üye,
- İl belediye encümenince taşınmaz mal sahipleri arasından iki asıl ve iki yedek üye, (belediyeden gelen kişilerin, kesinlikle o beldede üzerlerine tapulu gayrimenkullerin bulunması lazım. Bunun eksikliği kamulaştırmayı bozma nedenidir.)
- İlçe Kıymet Takdir Komisyonu
- İlçe idare kurulunca mal memurlarından, resmi kuruluşların ziraat mühendislerinden, yoksa ziraat teknisyenlerinden ilçedeki fen adamları temin edilmemesi halinde o ilçenin bağlı olduğu ildeki fen adamları arasından bir asıl ve bir yedek olmak üzere üç asıl ve üç yedek üye,
- İlçe belediye encümenince taşınmaz mal sahipleri arasından iki asıl ve iki yedek üye olmak üzere seçilir.
Yalnız bu son nüfus sayımına göre100 bini geçen şehirler için kesinlikle ziraat mühendisi yerine Bayındırlık Bakanlığı elamanı üye olur. Komisyon 5 kişiden oluşur ve eksiksiz toplanması gerekir. Asıl yoksa yedek üye görev yapar. Seçilen komisyon üyelerine en yakın sulh hukuk mahkemesinde ocak ayının ilk haftasında yemin ettirilir. Yemin ettirilmeden komisyon görev yapamaz. Komisyon toplanıp kendi arasından başkanını seçer. Komisyonda kararları çoğunluk verir. Azınlıkta kalan üye, karara katılmama nedenlerini yazıp imzalamak zorundadır.
Kamulaştırılan taşınmaz malın sahipleri, bunların usul ve füruu, karı koca veya 3. derece dahil kan ve sıhri hısımları komisyonlara katılamaz veya görüş bildiremez. Bu üyelerin yerine yedek üyeler görev yapar.
Madde 11: Kıymet Takdiri Esasları
Burada bir taşınmazın değerlendirilmesine ölçüt olan kıstaslar vardır. İdare, kamulaştırma bedelinin tespit edileceği günün tayin ve ilgililere doğrudan veya ilan yoluyla tebliğinden hangisinin kolaylık ve çabukluk sağlayacağını takdir ederek bildirir. İlgililer, kıymet takdir komisyonu ve kamulaştırılacak taşınmazın sahipleridir. Burada bunu, o muhtarlıkta, belediyede, o yöredeki gazete ilanıyla da yaptırılabilir. Kıymet takdir komisyonu, belirtilen günde kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
- Cins ve nevini,
- Yüzölçümünü,
- Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
- Varsa vergi beyanını,
- Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
- Arazilerde taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
- Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlarına göre satış değerini,
- Yapılarda, kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları, yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
- Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyeceği bütün unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak kamulaştırma bedelini takdir eder. Kararı çoğunluk alır. Azınlık gerekçesini belirterek raporunu verir. Kamulaştırma bedelinin takdirinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı diğer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar, kıymet takdirinde dikkate alınmaz. O günkü objektif değer neyse, ona göre takdir edilir. Kıymet takdir komisyonu raporu, tespit tarihinden itibaren 15 gün içerisinde idareye verilir. İşin niteliğinin zorunlu kılındığı hallerde bu süre 3 ayı geçemez.
Madde 12: Kısmen Kamulaştırma
Bir yol güzergahında, daha önce mevcut bir yola cepheli bir arazi ya da parselim vardır. O parsel kamulaştırılıyor. Fakat o parselin arkasında, hiç yola cepheli olmayan bir taşınmaz mal kendisi bir anda rantı yükselmiş olarak görülüyor. O taşınmaz malın aksi de olabilir. Önceki taşınmaz maldan kamulaştırma yapılıyor. Arta kalan kısmı gerçekten kullanılmaz halde ve amacına uygun ayrılmıştır. İmar planına göre ya da belirlenmiş konumu, o kamulaştırma nedeniyle daha sonraki safhada işe yaramaz hale gelir. Komisyona burada yetki verilmiştir. Kısmen kamulaştırmada, kamulaştırma yapılan taşınmaz maldan arta kalan kısımda, kamulaştırma nedeniyle bir değer artışı varsa bu, kamulaştırma bedelinden düşürülebilir. Fakat bu hiçbir zaman kamulaştırma bedelinin %50’sini geçemez. Aksi olarak şayet arta kalan parselde şayet kamulaştırma nedeniyle bir değer düşüklüğü olmuşsa, bu değer düşüklüğü hesap edilir ve kamulaştırma bedeline ilave edilir. Arta kalan kısmın değerinde artış ya da azalma olduğunun irdelenmesi gerekir. Mal sahibi yada onun yetki verdiği kişilerin, böyle kamulaştırmalarda komisyonu ikaz etme sorumluluğu vardır. Her iki durumda da bu artık veya eksilme, kamulaştırma bedelinin %50’sinden eksik olamaz.
Bu kısmı, kamulaştırılan taşınmazdan artan kısmı, yararlanmaya elverişli bir durumda değilse, kamulaştırma işlemine idari yargıda dava açılmayan hallerde, mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.
Madde 36: Kamulaştırmadan Sonra Alınan Tabu Kaydının İptali
Örneğin zilliyetlikle bir kamulaştırma yapılıyor ve kadastro yoktur. Daha sonra kadastro birlikleri geliyor ve orada kadastro paftalarını çıkartıyor. Kamulaştırmadan sonra alınan tapuların bu şekilde iptali söz konusudur. İdare kamulaştırmayı yapmıştır. 1 yıl içerisinde kişiye 13. maddeye göre tebligat yapmazsa, yani parasını bankaya bloke etmez, kişiye tebligat yapmazsa vatandaşın, o yer için yeniden dava açıp, o yerin bedelinin tespitini istemesi gerekir.
Mal sahibinin geri alabilmesi için, kamulaştırma kesinleştikten sonra 5 yıl bitiminde mal sahibinin geri alması başlar. Bir de trampa yoluyla kamulaştırma vardır. Yani kişinin yerini idare kamulaştıracaktır. Fakat idarenin de elinde o amaçlı, kullanmadığı bir yeri vardır. Ona trampa yapabilir.
Madde 26: Trampa Yolu İle Kamulaştırma
İdarenin başka bir yeri vardır. Kamulaştıracak olduğu yerle ona karşılık bu yeri trampa yaparak kamulaştırma yapabilir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca, yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin %20’sini aşamaz.
Madde 27: Acele Kamulaştırma
3634 sayılı Milli Mükellefiyeti Kanunu’nda yani olağanüstü durumlarda, bu kamulaştırma genelde kamu kurumları tarafından yapılmaz. Sadece Milli Savunma Bakanlığı göz önünde tutularak verilmiş bir karardır.
Madde 28: Bedelsiz Kullanma Yetkisi
Milli savunma inşaat ve tesisatı için gerekli görülen, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerin mülkiyet ve tasarrufunda veya ruhsatname ile intifaları altında bulunmayan kireç, taş ve kum ocaklarını, hiçbir ücrete tabi olmadan kullanmaya Millî Savunma Bakanlığı yetkilidir. Burada ruhsatı bulunmayanlardır. Ruhsatı varsa, özel kişilere verilen ruhsatlarda genelde, kamu kurumlarının malzeme alması kısıtlanmaksızın diye bazı şeyler düşünülebilir. Düşünülmezse bile şayet kamu menfaati önde geliyorsa, o kişilerin ruhsatları iptal edilir. Kamu kurumlarına bu ruhsatlar devredilebilir.
Madde 29: Giderlerin Ödenmesi
Kıymet takdir komisyonlarına, kadastro görmemiş arazide çalışan bilirkişiler ve köy ihtiyar heyetine 5 kişiye idare tarafından tespit edilmek üzere ücretleri ödenir.
Madde 30: Kamu Kurumları Arasında Kamulaştırma
Bir kamu kurumunun elinde bir taşınmaz mal vardır. Diğer kamu kurumuna da yapacağı hizmetler için o arazi gereklidir. Bu durumda ödeyeceği bedeli belirtmek suretiyle o yeri alabilir. Burada kamu yararı aranmaz, sadece idarenin amacı aranır.
Madde 32: Görevli Kişilerin Suçları
Bu kanuna göre görevlendirilenlerden suç işleyenler, devlet memuru gibi cezalandırılırlar. Verilecek cezalar; o suç için muayyen olan cezanın yarısından az olmamak üzere 2 katına kadar arttırılır.
Madde 33: Cezalar
Fiilleri daha ağır cezayı gerektiren ayrı bir suç teşkil etmediği takdirde, bu kanunun 31. maddesinde a, e, f ve g bentlerine aykırı hareket edenler; 1 yıldan aşağı olmamak üzere hapis ve 50 bin liradan 300 bin liraya kadar ağır para cezasıyla cezalandırılır. B, c ve d bentlerine aykırı hareket edenler, 6 aydan 2 yıla kadar hapis ve 10 bin liradan 100 bin liraya kadar ağır para cezasına çarptırılır. Bu birimlerde çalışan ister kadastroda ister tapuda ister ilgili dairede ister dışarıdan dava takip eden avukatlar olsun yada onların vekilleri olsun.
Madde 34: Mal sahibinin sağladığı yararları geri alma hakkı
Mal sahiplerinin 31. maddedeki yasaklara rağmen avukat veya dav vekilleri veya bu kanuna göre görevlendirilenlere veya 3. şahıslara verdikleri paraları veya sağladıkları yararlar karşılığını 1 yıl içinde geri alma hakları vardır.
Madde 35: İmar mevzuatı uygulanan veya özel parselasyon yapılan yerler
İmar mevzuatı gereğinde düzenlemeye tabi tutulan parsellerden düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve bunun gibi kamu hizmeti ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerler için eski malikler tarafından mülkiyet iddiasında bulunamaz ve karşılığı istenemez. 3194 sayılı imar kanunu 18. madde şuyulandırmalıdır. Şuyulandırmaya giren bir arazi topluluğundan, şuyulandırmayı yapan idare belediyeler, %35’i kadar keser. Yol, yeşil alan, park gibi yerleri ayrılmak için düzenlemeye giren yerden artış nedeniyle %35’e kadar kesebilir. %35’e kadar kesinti yetmezse, o zaman kamulaştırma yapmak gerekir. Fakat özel parselasyona göre ayrılan yollar yerinde mal sahibinin hiçbir şeyi kalmaz ve dava hakkı olmaz. Kamulaştırma kanunu uyarınca gerekli işlemler tamamlanıp tapuda kayıtlı olanların idare adına intikalleri yapılmasından, tapuda kayıtlı olmayanların tescillerinin sağlanmasından sonra, kamulaştırılan yer için herhangi bir nedenle gerçek ve tüzel kişiler adına tapu tesis edildiği takdirde idarenin isteği üzerine hakim, evrak üzerinde ve gerek gördüğü takdirde mahallinde inceleme yaparak sonraki kaydın iptali hakkında bir karar verir.
Madde 37: Yetkili ve görevli mahkeme yargılama usulü
Bu kanundan doğan tüm uyuşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görülür. Kamulaştırma kararının iptali için, yazılı bildirimden madde 13’teki tebligattan itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Yetkili idare mahkemesi, kamulaştırmayı yapan idarenin bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. Takdir olunan bedele veya maddi hatalara ilişkin olarak da adli yargıda dava açılır. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir.
Madde 38: Hak düşürücü süre
Kamulaştırma yapılmış ancak işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırma hiç yapılmamış iken kamu hizmetine ayrılarak veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsil edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmaz malın malik, zilyet veya mirasçıların bu taşınmaz mal ile ilgili her türlü dava hakkı 20 günü geçmesiyle düşer. Bu süre taşınmaz mala el koyma tarihinden başlar.
Madde 39: Vergilendirme
Emlak vergisi tarhına esas olan en son vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde aradaki fark emlak vergisine tabi tutulur. Bu farka ait vergi, 1319 sayılı emlak vergisi kanunun 31. maddesinin son fıkra hükmü dikkate alınmak suretiyle kusur cezalı olarak tarh olunur. Emlak vergisi beyannamesinin ek süreye rağmen verilmemiş olması halinde kesinleşen kamulaştırma bedeli beyannamesi verilmemiş dönemlere ait vergi değeri yerine geçer ve vergi ağır kusur cezalı olarak tarh olunur. Ek süreden sonra verilen beyannamelerde gösterilen değerin kesinleşen kamulaştırma bedelinden yüksek olması halinde bu farka ait vergi ve ceza düzeltilemez.
